Sospensione delle locazioni
In merito ai contratti di locazione ricordiamo che già in un articolo precedente avevamo evidenziato la possibilità, in caso di difficoltà, di sospendere il pagamento dei canoni di affitto, previo accordo con il locatore.
Dalla lettura congiunta degli articoli 1218 e 1223 emerge che: “Il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell’esclusione, la responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti” quindi questa disposizione comporta dunque la possibilità di una maggiore tutela del conduttore, nel caso in cui si instauri un procedimento giudiziario.
Per un ulteriore approfondimento leggi l’articolo a questo LINK: https://www.studiomattonai.it/2020/04/24/e-possibile-non-pagare-il-canone-di-locazione/
Accordo tra le parti
Lo Studio ha sempre suggerito di cercare un dialogo tra le parti con lo scopo di venirsi incontro per ottenere una riduzione o un contenimento dei costi, viste le difficoltà economiche di questi ultimi tempi ed ove ci sia l’accordo, di comunicarlo all’Agenzia delle Entrate, come dettagliato nell’articolo a questo LINK: https://www.studiomattonai.it/2020/04/24/e-possibile-non-pagare-il-canone-di-locazione/
Chi ha diritto per legge di una riduzione o sospensione del canone?
Il Legislatore è intervenuto solo per le ASD e SSD in merito ad una riduzione dei contratti di locazione in essere, distinguendo tra contratti per strutture pubbliche e contratti con locatori privati.
Impianti sportivi Pubblici in concessione o locazione
- Sospensione del canone
Già nel decreto Cura Italia si parlava di sospensione di canoni di locazione, con accordo tra le parti. Ora nel Decreto Rilancio, all’art. 216, viene rinviato al 31 luglio 2020 il pagamento dei canoni sospesi nel periodo compreso tra la chiusura degli impianti e fino al 30 giugno 2020. Il pagamento può avvenire in un’unica rata al 31 luglio 2020 oppure in 4 rate mensili da luglio a ottobre 2020.
- Rinegoziazione o recesso del contratto
L’articolo di cui sopra prevede anche la possibilità, a chi ne fa richiesta, della revisione dei rapporti in scadenza. In caso di mancato accordo, le parti possono recedere dal contratto. In questo caso il concessionario ha diritto ad un rimborso.
Lo Studio è a disposizione per la determinazione di tale importo >> scrivi a luca@studiomattonai.it
Impianti sportivi presi in locazione tra “privati”
- Riduzione del canone
Il settore dello sport è uno dei settori più colpiti dalla crisi sanitaria, in quanto ha visto azzerarsi i ricavi. Pertanto, ad oggi, il settore è in equilibrio precario, alla ricerca continua della riduzione dei costi che si sono maturati in questo periodo malgrado la chiusura, trovando fortunatamente supporto dal legislatore nel Decreto Rilancio, con quanto previsto nell’art. 216.
Il legislatore ha ritenuto di valutare la sospensione dell’attività sportiva, disposta con i decreti del Consiglio dei Ministri, un fattore di sopravvenuto squilibrio dell’assetto di interessi, pattuito con il contratto di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà di soggetti privati.
Per norma il conduttore ha diritto di richiedere al proprietario dell’immobile, per i mesi che vanno da marzo 2020 a luglio 2020, una riduzione del canone mensile, maturato in forza del contratto di locazione, pari al 50 % del canone mensile.
- La riduzione del 50%, stabilita dal legislatore, può essere variata? Se sì, da chi?
Il legislatore, al comma 3 dell’articolo 216 del Decreto Rilancio con l’espressione “salva la prova ad un diverso ammontare a cura della parte interessata” lascia intuire che sia il proprietario dell’immobile, che il conduttore di questo, possono richiedere una riduzione diversa da quella indicata per legge, solo a fronte di elementi oggettivi.
- Come fare per richiedere la riduzione?
Consideriamo il caso del conduttore che richiede la riduzione del 50%, via PEC se il proprietario dell’immobile è un’azienda oppure a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno nel caso in cui il proprietario sia un soggetto privato, non in possesso di PEC.
Oltre alla bozza qui allegata >> scarica la bozza lo Studio è a disposizione per predisporre la richiesta >> scrivi a luca@studiomattonai.it
- Per chi ha trovato un accordo prima del Decreto?
Possiamo ritenere che, se l’accordo stabilito in precedenza risulta essere meno vantaggioso rispetto a quanto previsto dal Decreto Rilancio, il conduttore possa chiedere un’ulteriore riduzione per beneficiare pienamente di quanto previsto dalla norma.
- Per chi avesse già pagato una o più mensilità richiamate dal Decreto?
Secondo la nostra interpretazione può richiedere la riduzione prevista ed utilizzare tali versamenti a conguaglio a quanto dovuto.
- Per le società sportive dove i soci sono anche soci dell’immobiliare che dà in locazione il bene?
Premesso che tale tema è molto delicato e richiederebbe un’analisi caso per caso, riteniamo che in futuro, in un’eventuale sede di controllo, possa essere ritenuta sospetta quella ASD o SSD che di fronte alla possibilità di una riduzione del canone di locazione (previsto dalla normativa), non abbia provveduto ad inviare la richiesta e, in questo caso, l’Organo accertante potrebbe contestare la violazione del riparto indiretto di utili.
- Va fatta la comunicazione all’Agenzia delle Entrate?
Anche se previsto dalla norma, riteniamo che la riduzione vada comunque comunicata all’Agenzia delle Entrate, in quanto si suppone non possa essere rilevata d’ufficio.
Credito di imposta per affitti pagati relativi ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020
- Tutti i soggetti esercenti attività di impresa, arte o professione, nonché enti non commerciali (rimangono escluse solo le persone fisiche private) possono, in forza dell’articolo 28 del decreto “Sviluppo Italia”, accedere al bonus da utilizzare in compensazione, utilizzando il modello di pagamento F24, da presentare esclusivamente attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, a seguito dell’avvenuto pagamento dei canoni di cui sopra.
Pertanto il nuovo decreto, rispetto all’articolo 65 del Decreto Cura Italia, estende:
– il credito a tutte le attività economiche senza distinzione di codice ATECO;
– a tutti gli immobili strumentali a prescindere dalla categoria catastale;
– ai mesi di (marzo), aprile, maggio 2020;
– ai canoni di affitto azienda e ai canoni di concessione.
Limitato a:
– soggetti che nel 2019 hanno avuto ricavi inferiori a 5.000.000 €(escluse strutture alberghiere e attività agrituristica);
– soggetti con ricavi dei mesi di marzo, aprile, maggio 2020 inferiore almeno del 50%, rispetto a quelli corrispondenti del 2019.
Percentuale del Credito di imposta:
– Canoni ordinari (locazioni) 60%
– Canoni complessi (affitto d’azienda) 30%
Attenzione! Per il mese di marzo, il credito di imposta previsto dal Decreto Cura Italia non è cumulabile con il credito di imposta.
Cessione del credito
- In alternativa all’utilizzo diretto, i beneficiari del credito possono optare per la cessione, anche parziale, del credito di imposta ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli intermediari finanziari
Sono attese, con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, le modalità attuative.
